Immobilien-News

Wohnimmobilien werden Bundesweit teurer

Auch im 3. Quartal 2020 verteuern sich Wohnimmobilien

Die Preise für Immobilien in den Bundesländern legen im 3 Quartal 2020 um durchschnittlich 8 % zu. Dies teilt das statistische Bundesamt mit. Die Preise für Ein & Zweifamilienhäuser stiegen gegenüber dem Vorquartal um ca. 3 %. Obwohl viele Analysten von einem Rückgang der Preise während der Corona Pandemie vorhergesagt haben tritt nun das Gegenteil ein.

Die 7 größten Metropolen in Deutschland verzeichneten einen Anstieg von ca. 9 % bei Ein und Zweifamilienhäusern und einen Anstieg bei Eigentumswohnungen von ca. 7 %. In anderen Großstädten steigen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 8 % und die für Eigentumswohnungen um 10 %. Darüber hinaus verteuerten sich die ländlichen Regionen überdurchschnittlich. So wurden in ländlichen Kreisen ein Wachstum bei Ein- bis Zweifamilienhäusern von knapp 10 % festgestellt und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise um 8%.

Die vollständige Pressemitteilung sowie weitere Informationen und Funktionen sind im Internet-Angebot des Statistischen Bundesamtes unter https://www.destatis.de/pressemitteilungen zu finden.

Homeoffice

Der Wandel im Bereich vom home office kennt nicht nur Gewinner

Ob Menschen im Homeoffice erfolgreich arbeiten können, hängt weniger vom Job selbst als von ihrer Wohnsituation ab. Das ist ein Ergebnis einer thematisch breit angelegten Befragung, mit der Wirtschaftswissenschaftlerinnen und -wissenschaftler der TU Darmstadt die Situation von Beschäftigten sowie Chancen und Risiken des Homeoffice untersuchten. Und: Eine breite Einführung der Arbeit von zu Hause hat Potenzial, die Gesellschaft zu spalten.

Mit dem ersten Lockdown der Coronapandemie rückte das Phänomen Homeoffice in den Blick der Öffentlichkeit. Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler am Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der TU Darmstadt begannen mit Unterstützung des Fachgebiets Marketing und Personalmanagement unmittelbar nach Beginn des Lockdowns mit einer breit angelegten Befragung unter Büroarbeitenden in Deutschland. Wie und wo wird zu Hause gearbeitet? Wie nehmen Beschäftigte die Arbeit zu Hause wahr? Wie produktiv ist die Arbeit im Homeoffice und was entscheidet über deren Erfolg? Diesen Fragen ging das Forschungsteam nach. Die Längsschnittstudie lief in drei Wellen im Juni, August und Oktober 2020 ab. Bis zu 952 Beschäftigte beteiligten sich an den drei Befragungswellen, die Zusammensetzung des Panels repräsentiert weitgehend die Bürobeschäftigten in Deutschland.

Die Ergebnisse der Studie ergeben ein differenziertes Bild. Sie zeigen: Die Realität der Arbeit von daheim und deren Wahrnehmung in der Gesellschaft klaffen weit auseinander. Bereits vor der Pandemie arbeiteten mehr Menschen im Homeoffice als angenommen. Und: Wissensarbeit lässt sich weit weniger umfangreich von zu Hause erledigen als zumeist unterstellt. Mehr als ein Drittel der Beschäftigten gab zudem an, zu Hause weniger produktiv zu arbeiten als im Büro. Je mehr Erfahrungen die Befragten über das Jahr 2020 hinweg mit dem Homeoffice sammeln konnten, desto deutlicher wurde dies.

Die Studie legt nahe, dass der wichtigste Grund dafür im Arbeitsort liegt. „Wie Leute wohnen, sagt viel darüber aus, ob sie erfolgreich von zu Hause aus arbeiten können“, sagt Professor Andreas Pfnür, der Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre. Die Studie ergab, dass die Wohnsituation der wichtigste Faktor ist, wenn Unternehmen entscheiden sollen, welche ihrer Mitarbeitenden im Homeoffice erfolgreich tätig werden könnten. „Die Wohnsituation ist aussagekräftiger als die Art des Jobs oder die Zahl der Kinder“, sagt Pfnür. „Das hatten wir so nicht erwartet.“ Je zufriedener Befragungsteilnehmer mit ihrer Wohnsituation, der Lage und der Ausstattung der Wohnung waren, desto zufriedener und produktiver waren sie im Homeoffice.

Neben einer guten Wohnsituation identifizierten die Forschenden weitere Faktoren, die das Homeoffice begünstigen. Vor allem komplexe, vielseitige Aufgaben und höhere Autonomie gingen mit Arbeitserfolg im Homeoffice einher. Ältere, besserverdienende und beruflich erfahrene Beschäftigte arbeiteten erfolgreicher, ebenso Vollzeitkräfte im Vergleich zu Teilzeitkräften. Singles taten sich offensichtlich im Homeoffice besonders schwer. Hier spielten Isolation, aber auch die berufliche Entwicklung eine Rolle. „Die direkte soziale Interaktion mit Kollegen, die Möglichkeit, von Älteren zu lernen und Karrierechancen sind im Homeoffice weniger stark ausgeprägt“, sagt Pfnür. „Entsprechend fällt für junge Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ein Stück Identifikation mit dem Job weg. Das sorgt auch für geringere Zufriedenheit mit dem Leben.“

Große Chancen bei gutem Risikomanagement

Die Studie zeigt, dass Büroarbeit sich nicht beliebig nach Hause outsourcen lässt und dass klassische Büros weiterhin Bestand haben werden. Richtig genutzt und unter den richtigen Voraussetzungen – etwa bessere Infrastruktur und freiwillige Entscheidung für das Homeoffice - biete Arbeit von zu Hause jedoch zahlreiche Chancen, den Arbeitserfolg von Individuen zukünftig weiter zu verbessern. Aber: „Ohne einen aktiven Change-Prozess drohen die Risiken des Work from Home, die die empirischen Daten unserer Studie offenbaren, überhand zu nehmen“, so Pfnür. Eine Homeoffice-basierte Arbeitswelt könne soziale Verwerfungen nach sich ziehen, wenn die öffentliche Hand und Arbeitgeber nicht gegensteuerten. „Homeoffice bereitet den Weg aller Bürobeschäftigten in eine Zweiklassengesellschaft“, so Pfnür. Auf der einen Seite stünden Beschäftigte, die umfangreich zu Hause arbeiten könnten, weil sie es sich dort in Komfort gut gehen lassen könnten oder weil ihre Jobs entsprechend attraktiv wären. Auf der anderen stünden Personen, die in schlechteren Verhältnissen im Homeoffice wenig erfolgreich wären oder unter den Mehrkosten der Arbeit von daheim zu leiden hätten. „Homeoffice ist damit auf dem Weg zu einem Statussymbol für die Gewinner der neuen Arbeitswelten.“

Die Erkenntnisse aus der Studie haben Implikationen für Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber, Politik, Immobilienwirtschaft und Stadtplanung. Die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler der TU erarbeiten derzeit Empfehlungen für diese Gruppen. Zudem sollen auch Daten aus dem internationalen Raum ausgewertet werden.

Quelle:

https://www.real-estate.bwl.tu-darmstadt.de/forschung___praxis/forschungsprojekte_4/work_from_home.de.jsp

Aufteilung von Eigentum: Erwerber kann werdender Eigentümer sein

Wohnungseigentum

V ZR 33/20

WEG a.F. § 3

Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gem. § 3 WEG a.F. kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG a.F. durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll.*)

BGH, Urteil vom 26.02.2021 - V ZR 33/20

vorhergehend:

LG Stuttgart, 08.01.2020 - 19 S 34/19

AG Ludwigsburg, 04.06.2019 - 20 C 76/19 WEG

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Februar 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 19. Zivilkammer - vom 8. Januar 2020 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1 Die Klägerin, eine GmbH, und eine Schwestergesellschaft mit demselben Geschäftsführer erwarben im Jahr 2013 gemeinsam ein Grundstück zum Zwecke der Bebauung. Die Klägerin sollte dort insgesamt 43 Wohneinheiten, 52 Tiefgaragenplätze, zwei Kellerräume sowie eine Gewerbeeinheit errichten. Mit notariellem Vertrag vom 20. November 2015 wurde das Grundstück gemäß § 3 WEG in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im Folgenden: WEG aF) aufgeteilt, wobei die Schwestergesellschaft die Gewerbeeinheit und die Klägerin die übrigen Einheiten erhielt. Nach Vollzug der Aufteilung im Grundbuch errichtete die Klägerin das Gebäude, veräußerte sämtliche ihr gehörenden Einheiten und übergab jeweils den Besitz an die Erwerber, während die Schwestergesellschaft weiterhin Eigentümerin der Gewerbeeinheit blieb.

2 Am 11. Dezember 2018 fand eine Eigentümerversammlung statt. Zu diesem Zeitpunkt waren einzelne Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, und die Übereignungsansprüche der übrigen Erwerber waren durch Auflassungsvormerkungen gesichert. Zu der Versammlung eingeladen waren sowohl die Erwerber als auch die Klägerin und die Schwestergesellschaft. Unter Mitwirkung der Erwerber wurden sieben Beschlüsse gefasst (TOP 1 bis 7).

3 Die Klägerin ist der Ansicht, dass den noch nicht in das Grundbuch eingetragenen Erwerbern kein Stimmrecht zugestanden habe und die zu TOP 1 bis 7 gefassten Beschlüsse daher nichtig, jedenfalls aber anfechtbar seien. Die darauf gestützte Beschlussmängelklage hat das Amtsgericht als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Gründe:

4 Das Berufungsgericht sieht die Klage mangels Anfechtungsbefugnis der Klägerin als unzulässig an. Zwar sei die Klägerin im Grundbuch weiterhin als Eigentümerin einer Vielzahl von Einheiten eingetragen. Ihr Stimmrecht und damit die Anfechtungsbefugnis seien aber auch hinsichtlich dieser Einheiten auf die Erwerber übergegangen, die als werdende Wohnungseigentümer anzusehen seien. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft schon vor Veräußerung der Einheiten durch Eintragung der teilenden Eigentümer im Grundbuch entstanden sei, stehe der Anwendung dieser Rechtsfigur ebenso wenig entgegen wie die Aufteilung durch Teilungsvertrag. Die Interessenlage bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG aF) könne derjenigen bei einer einseitigen Aufteilung durch einen Bauträger (§ 8 WEG aF) entsprechen. Unabhängig von der rechtlichen Konstruktion seien die Erwerber bei einer Aufteilung in noch zu errichtende Einheiten unter Mitwirkung eines Bauträgers über längere Zeit von dem Veräußerer abhängig, weil sich die Umschreibung im Grundbuch verzögern könne. Sie müssten jedoch durch mitgliedschaftliche Rechte auf die Verwaltung einwirken können, was ihrer typischerweise übernommenen Kostenlast und Nutzungsmöglichkeit entspreche. Andernfalls könne die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers leicht umgangen werden. Hier rechtfertige sich die Gleichstellung mit einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF daraus, dass die Klägerin eine Errichtungsverpflichtung übernommen habe und das Vorhaben auf die Entstehung einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit vielen noch zu werbenden Erwerbern ausgerichtet gewesen sei. Zudem habe eine enge Verbundenheit zwischen den teilenden Eigentümern bestanden.

II.

5 Die Beklagten waren im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162; Urteil vom 3. Mai 2002 - V ZR 217/01, NJW 2002, 2241). Die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach die Klage mangels Anfechtungsbefugnis der Klägerin als unzulässig abzuweisen ist, hält der rechtlichen Überprüfung stand. Da das Verfahren vor dem 1. Dezember 2020 rechtshängig geworden ist, richten sich die Voraussetzungen der Anfechtungsklage nach § 46 WEG aF (§ 48 Abs. 5 WEG).

6 1. Dafür, dass die Klägerin als Wohnungseigentümerin im Sinne von § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG aF anfechtungsbefugt ist, spricht allerdings, dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung (noch) eingetragene Eigentümerin einer Reihe von Einheiten war. Festgestellt hat das Berufungsgericht aber auch, dass schon vor der Eigentümerversammlung für jede dieser Einheiten jeweils ein Erwerbsvertrag geschlossen, der daraus resultierende Übereignungsanspruch durch Vormerkung gesichert und der Besitz an die jeweiligen Erwerber übergeben worden war. Deshalb kommt es darauf an, ob die Erwerber sog. werdende Wohnungseigentümer sind. Dann nämlich träfe es zu, dass die Klägerin ungeachtet der Grundbucheintragung schon vor der Eigentümerversammlung nicht mehr als Wohnungseigentümerin im Sinne von § 46 WEG aF anzusehen war. Das Stimmrecht wäre ebenso wie die Anfechtungsbefugnis auf die Erwerber übergegangen und stünde nicht (mehr) der Klägerin zu (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13). Die materiell-rechtliche Frage, wer die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers innehat, richtet sich mangels abweichender Übergangsvorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung als dem zur Zeit der Beschlussfassung geltenden Recht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, NZM 2009, 199 Rn. 12, insoweit in BGHZ 179, 230 nicht abgedruckt).

7 2. Nach der Rechtsprechung des Senats geht die mitgliedschaftliche Stellung des Wohnungseigentümers bei einem sog. Zweiterwerb aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft heraus erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 117 ff.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt für den sog. Ersterwerb. Derjenige, der von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt, erlangt mit der Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Wohnung eine besondere Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer. Er ist während der Übergangsphase bis zu seiner Eintragung als Eigentümer in vorverlagerter analoger Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln und deshalb auch berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen (näher Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5; Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.). Da die mitgliedschaftliche Stellung nur insgesamt auf den Erwerber übergehen kann, wird der teilende Eigentümer von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit und verliert zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13).

8 3. Die Rechtsprechung zum werdenden Wohnungseigentümer bezieht sich allein auf den Erwerb von einem teilenden Eigentümer, also auf die einseitige Aufteilung gemäß § 8 WEG aF (vgl. nunmehr § 8 Abs. 3 WEG). Hier hingegen ist die Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF erfolgt. Ob - und ggf. unter welchen Voraussetzungen - die genannte Rechtsprechung bei einem Teilungsvertrag Anwendung finden kann, ist umstritten.

9 a) In erster Linie diskutiert wird darüber, ob unter den teilenden Bruchteilseigentümern eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen kann. Nach überwiegender Ansicht fehlt es insoweit an einem Bedürfnis für die vorverlagerte Anwendung der wohnungseigentumsrechtlichen Regeln, da die Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit dem Vollzug der Aufteilung durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstehe (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 597, 598; ZWE 2001, 74; NJW-RR 2002, 1022; KG, ZWE 2001, 275, 277; aus der Literatur etwa Zimmer in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 3 Rn. 4b; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 41). Nach der Gegenauffassung besteht ein solches Bedürfnis jedenfalls dann, wenn sich der Vollzug der Aufteilung im Grundbuch verzögert ("steckengebliebenen Bauherrengemeinschaft"; vgl. etwa Schmidt-Räntsch in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 13; Staudinger/Rapp, BGB [2018], § 3 WEG Rn. 41; BeckOGK/M. Müller, WEG [1.3.2020], § 1 Rn. 219 ff.). Mit der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, könnte diese Diskussion nunmehr obsolet sein (so Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33).

10 b) Der vorliegende Sachverhalt gehört aber zu einer anderen Fallgruppe. Es geht nicht um eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Vollzug des Teilungsvertrags im Grundbuch entstanden ist und sich zunächst aus der Klägerin und deren Schwestergesellschaft zusammensetzte. Im Vordergrund steht vielmehr die Frage, ob ein Erwerber, an den eine Einheit im Anschluss an eine vollzogene Aufteilung gemäß § 3 WEG aF veräußert worden ist, nach Eintragung einer Vormerkung und Besitzübergabe als werdender Wohnungseigentümer behandelt werden muss. Vereinzelt wird dies generell befürwortet, weil ein Unterschied zu einem Ersterwerber bei der Aufteilung gemäß § 8 WEG aF nicht erkennbar sei (vgl. Wenzel, NZM 2008, 625, 627; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 21). Andere halten dies jedenfalls dann für erforderlich, wenn die Interessenlage mit derjenigen bei einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG aF vergleichbar sei; das wird in Betracht gezogen, wenn der Teilungsvertrag zwischen dem Bauträger und einer ihm nahestehenden Person geschlossen wird (vgl. LG Frankfurt/Main, ZfIR 2020, 204, 205 f.; zustimmend Baer, ZfIR 2020, 206 f.; Reif, ZWE 2021, 35 f.; für das neue Recht ebenso Palandt/Wicke, BGB, 80. Aufl., § 8 WEG Rn. 8 a.E.; aA Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33), während das Berufungsgericht vor allem darauf abstellt, dass die vertragliche Aufteilung unter Beteiligung eines Bauträgers zum Zwecke des späteren Abverkaufs erfolgt. Gegen eine Ausweitung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers wird - zugleich als grundsätzliche Kritik an dem Rechtsinstitut - eingewandt, dass die Erwerber durch die schuldrechtlichen Regelungen des Erwerbsvertrags hinreichend geschützt würden (so für das neue Recht Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; vgl. auch die in dem Abschlussbericht der BundLänder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von August 2019 [ZWE 2019, 429, 435] wiedergegebene Diskussion).

11 4. Der Senat teilt im Wesentlichen die Auffassung des Berufungsgerichts.

12 a) Im Ausgangspunkt spricht der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Abschluss der Erwerbsverträge infolge der Aufteilung gemäß § 3 WEG aF bereits entstanden war, nicht von vornherein dagegen, die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer anzusehen. Nach Verkündung des Berufungsurteils hat der Senat nämlich - bezogen auf die einseitige Aufteilung gemäß § 8 WEG aF - geklärt, dass werdender Wohnungseigentümer auch derjenige ist, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9, 13 ff.). Die von der Revision dagegen erhobenen Bedenken sind nicht neu und geben keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Das gilt umso mehr, als der Gesetzgeber sich zwischenzeitlich durch die geänderten Vorgaben für die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft dafür entschieden hat, die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschaffen (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. BTDrucks. 19/18791 S. 45 f.); gleichwohl hat er ein fortbestehendes Bedürfnis für die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers gesehen und diese in § 8 Abs. 3 WEG kodifiziert (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 43 f.).

13 b) Entscheidend ist deshalb, ob die Erwerber hier als Zweiterwerber oder aber wie Ersterwerber bei einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF behandelt werden müssen, so dass die Anfechtungsbefugnis der Klägerin zu verneinen ist (vgl. oben Rn. 6). Für Letzteres sprechen die besseren Argumente. Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll.

14 aa) Die entscheidende Regelungslücke, die den vorverlagerten Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung im Wege der analogen Anwendung der wohnungseigentumsrechtlichen Regeln rechtfertigt, hat der Senat in dem "Demokratisierungsinteresse" der Erwerber, die eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition erlangt haben, gesehen. Die Wohnanlage muss schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden, was sinnvollerweise nicht allein dem Veräußerer überlassen bleiben, sondern unter Mitwirkung der künftigen Eigentümer nach den Regeln erfolgen sollte, deren Geltung die Beteiligten ohnehin anstreben (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 150/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 15; Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 a.E., 20). Entgegen vereinzelter Ansicht (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 289, 293) reichen individuelle Vereinbarungen in den jeweiligen Veräußerungsverträgen nicht aus, um die im Gesamtinteresse der Erwerber liegende "Demokratisierung" herbeizuführen. Zwar können bilaterale Vereinbarungen den Erwerberschutz bei dem sog. Zweiterwerb gewährleisten, weshalb insoweit kein Bedürfnis für einen vorverlagerten Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung besteht (vgl. Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 121 a.E.). Aber von einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft unterscheidet sich die Anfangsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft strukturell. Insbesondere wegen der Geltendmachung von Mängelrechten bestehen typischerweise gegenläufige Interessen des teilenden Eigentümers einerseits und einer Mehrzahl von Erwerbern andererseits. Angesichts dieser "Lagerbildung" weisen von dem Veräußerer abgeleitete Rechte entscheidende Schutzlücken auf. So unterläge der Erwerber bei der praktisch wichtigen Verfolgung von Mängelrechten einem Stimmverbot, wenn der Bauträger Wohnungseigentümer bliebe und der Erwerber das Stimmrecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung ausüben könnte (§ 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG aF; zutreffend Reif, ZWE 2021, 35, 36). Zudem käme es auf den Inhalt des jeweiligen Erwerbsvertrags an, da insbesondere die Vorschrift des § 446 BGB abdingbar ist, und selbst eine zunächst erteilte Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts könnte der Bauträger im Vorfeld der Eigentümerversammlung widerrufen. Der Vermeidung solcher Nachteile dient die langjährig anerkannte und nunmehr auch gesetzlich geregelte Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, mittels derer den Erwerbern eigene (und nicht nur abgeleitete) mitgliedschaftliche Rechte zugebilligt werden.

15 bb) Ob ein vergleichbares "Demokratisierungsinteresse" der ersten Erwerber nach einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF typischerweise gegeben ist, lässt sich allerdings bezweifeln. Teilen gleichberechtigte Miteigentümer ein bestehendes Gebäude auf, um die entstehenden Einheiten für eigene Zwecke zu nutzen, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrer Entstehung an nach den Vorgaben der einvernehmlich zustande gekommenen Gemeinschaftsordnung und im Übrigen nach wohnungseigentumsrechtlichen Regeln verwaltet. Das könnte dafür sprechen, eine spätere Veräußerung an Dritte im Regelfall als Zweiterwerb zu behandeln (für differenzierende Lösungen Häublein, in Wohnungseigentümer und ihre Gemeinschaft, 2012, S. 36, 73).

16 cc) Einer abschließenden Entscheidung, die auch etwaige Abgrenzungsschwierigkeiten in den Blick nehmen müsste, bedarf es hier nicht. Ein Ersterwerb ist mit dem Berufungsgericht jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Teilungsvertrag aus objektivierter Erwerbersicht strukturell einer Aufteilung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bauträger entspricht.

17 (1) Will eine Mehrheit von teilenden Eigentümern ein Gebäude errichten oder grundlegend sanieren, sind in aller Regel interne Motive ausschlaggebend dafür, ob die Aufteilung nach § 3 WEG aF oder nach § 8 WEG aF erfolgt. Die Bruchteilsgemeinschaft kann bei einer Aufteilung nach § 8 WEG aF an den Einheiten fortgesetzt werden, oder es kann ein Teilungsvertrag nach § 3 WEG aF zwecks Aufteilung der Einheiten unter den bisherigen Bruchteilseigentümern geschlossen werden. Beide Gestaltungsvarianten kommen auch dann in Betracht, wenn der Eigentümer sein Grundstück zwecks Bebauung an einen Bauträger überlassen und im Gegenzug eine Wohnung in dem zu errichtenden Gebäude erhalten möchte ("Tausch mit dem Bauträger" im Wege des sog. "Anteilsmodells", vgl. dazu Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 6. Aufl., Rn. 1035; Basty, Der Bauträgervertrag, 10. Aufl., Rn. 91; Hügel, ZfIR 2008, 481, 485 f.; Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.; siehe auch DNotI-Report 2015, 33 ff.). Die Entscheidung, ob ein solcher Tausch mittels Aufteilung nach § 8 WEG aF oder durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG aF vollzogen wird, beruht regelmäßig auf einer komplexen rechtlichen Abwägung (eingehend Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.).

18 (2) Unabhängig davon, welche rechtliche Gestaltung die teilenden Eigentümer wählen, muss aus Sicht der Erwerber einem anerkennenswerten "Demokratisierungsinteresse" auf ihrer Seite Rechnung getragen werden. Bei einer Aufteilung nach § 3 WEG aF ist ein solches jedenfalls dann gegeben, wenn nach den Gesamtumständen dieselben gegenläufigen Interessen wie bei einer Aufteilung durch einen Bauträger nach § 8 WEG aF (vgl. Rn. 14) bestehen. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn das Gebäude im Zuge der Aufteilung errichtet oder grundlegend saniert und jedenfalls ein Teil der Einheiten veräußert werden soll. Wie bei einer Aufteilung nach § 8 WEG aF durch einen Bauträger kann sich unter diesen Voraussetzungen die Umschreibung im Grundbuch verzögern, weil die Erwerber den Kaufpreis unter Berufung auf Baumängel zurückbehalten, die Auflassung und Eigentumsumschreibung aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung geschuldet sind (vgl. zu der einseitigen Aufteilung Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12). Dann handelt es sich entgegen der Ansicht der Revision gerade nicht um eine typische Einzelrechtsnachfolge in einer voll eingerichteten Gemeinschaft, für die die Regeln des Zweiterwerbs angemessen sind (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 117 ff.).

19 (3) Sind diese Voraussetzungen gegeben, ist weder eine besondere Verbindung zwischen den teilenden Eigentümern noch eine Umgehungsabsicht (zusätzlich) erforderlich. Selbst wenn es an einer besonderen Verbindung zwischen den teilenden Eigentümern fehlt, wie es etwa einem "Tausch mit dem Bauträger" (vgl. Rn. 17) durch Teilungsvertrag vorstellbar ist, muss dem bestehenden "Demokratisierungsinteresse" der Erwerber Rechnung getragen werden; aus demselben Grund kommt es nicht darauf an, ob die vorangegangene Entscheidung für eine Aufteilung gemäß § 3 WEG aF zur Umgehung des werdenden Wohnungseigentums oder aus anderen, rechtlich nicht zu beanstandenden Motiven (vgl. zu solchen Motiven Rn. 17) getroffen worden ist.

20 c) Daran gemessen sind hier die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer zu behandeln mit der Folge, dass die Klägerin nicht (mehr) anfechtungsbefugt ist. Das Gebäude sollte von der Klägerin errichtet und eine Vielzahl von Einheiten sollte veräußert werden. Nach den Gesamtumständen ist ein Unterschied zu einer Teilung nach § 8 WEG aF durch einen Bauträger aus Erwerbersicht nicht erkennbar. Insbesondere ändert die Tatsache, dass eine der Einheiten von der Schwestergesellschaft gehalten werden sollte, nichts an der Interessenlage der übrigen Erwerber im Verhältnis zu der Klägerin. Die von dem Berufungsgericht ergänzend angeführte enge Verbindung der teilenden Eigentümer ist dagegen nicht entscheidend, so dass es auf die in diesem Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge schon deshalb nicht ankommt; soweit die Klägerin in Abrede nehmen will, dass es sich bei der Teileigentümerin um eine Schwestergesellschaft mit demselben Geschäftsführer handelt, hätte sie die Unrichtigkeit dieser tatbestandlichen Feststellung ohnehin nur in einem Berichtigungsverfahren geltend machen können (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 277/10, NJW 2011, 3294 Rn. 12 mwN).

III.

21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Rechtsprechung

WEG-Jahresabrechnung

Tatbestand

1Die Beklagte war vom 25. Juli 2005 bis zum 3. September 2009 zur Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Im Rahmen dieser Tätigkeit erstellte sie die Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008. Die Beschlüsse, durch die die Jahresabrechnungen für 2005 bis 2007 genehmigt worden waren, wurden gerichtlich für ungültig erklärt. Daraufhin erstellte die Beklagte diese Abrechnungen neu. Auf der Eigentümerversammlung vom 9. November 2012 wurden weder die neu erstellten Abrechnungen für 2005 bis 2007 noch die Abrechnung für das Jahr 2008 genehmigt. Die Wohnungseigentümer beschlossen vielmehr, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, die Beklagte mit Fristsetzung aufzufordern, „die vorliegenden fehlerhaften und unschlüssigen Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 … schlüssig und nachvollziehbar neu zu erstellen“. Die Beklagte wurde mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Dezember 2012 zur Neuerstellung der vier Jahresabrechnungen aufgefordert. Sie ließ mit anwaltlichem Schreiben vom 25. Januar 2013 mitteilen, die erneute Erstellung der Jahresabrechnungen werde abgelehnt, weil die Abrechnungen formell und materiell richtig seien und den gesetzlichen Vorgaben sowie der Rechtsprechung entsprächen.

2Die Klägerin verlangt von der Beklagten in erster Linie Zahlung eines Vorschusses für die Neuerstellung der Jahresabrechnungen für 2005 bis 2008 in Höhe von 3.808 € nebst Zinsen sowie Ersatz nicht anrechenbarer außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 642,60 €, hilfsweise die Neuerstellung der genannten Abrechnungen. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung des Hauptantrags zur Neuerstellung der Abrechnungen verurteilt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte bis auf einen Teil der Zinsen nach dem Hauptantrag verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, mit der sie weiterhin die Zurückweisung der Berufung der Klägerin erreichen will. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Gründe

3Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin von der Beklagten nach § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss für die Neuerstellung der Jahresabrechnungen verlangen. Auf diese Vorschrift könne sich die Klägerin stützen, weil die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung als Teil der ihm obliegenden Geschäftsbesorgung einen werkvertraglichen Charakter habe. Es werde nämlich der Abrechnungserfolg geschuldet; dieser trete erst mit der Vorlage einer mangelfreien Abrechnung ein. Der Anwendung von § 637 Abs. 3 BGB stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen. Dieser vertrete zwar die Auffassung, dass ein Verwalter, der über einen Zeitraum abrechnen solle, für den er zum Verwalter bestellt gewesen sei, eine nicht vertretbare Leistung zu erbringen habe, weil er auch zur Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Abrechnung an Eides statt verpflichtet sei. Entschieden habe der Bundesgerichtshof das aber nur für die Vollstreckung eines auf Erstellung einer Abrechnung lautenden Urteils. Daraus folge nicht, welche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Erstellung der Abrechnung zustünden. Die Abrechnung als solche könne auch von einem Dritten erstellt werden und sei keine unvertretbare Handlung. Das zeige sich daran, dass die Erstellung der Abrechnung für einen Zeitraum, in dem ein anderer Verwalter gewesen sei, als vertretbare Handlung des neuen Verwalters angesehen werde. Die von der Beklagten vorgelegten neuen Jahresabrechnungen genügten den gesetzlichen Anforderungen nicht. Die Beklagte schulde auch die durch das vorgerichtliche Schreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten, weil sie sich vor der Beauftragung des Rechtsanwalts durch die Klägerin jedenfalls mit dem hilfsweise geltend gemachten Anspruch auf Erstellung wiederum neuer Jahresabrechnungen in Verzug befunden habe.

II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.

51. Zugrunde zu legen ist das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zu dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) am 1. Dezember 2020 geltenden Fassung (fortan WEG aF). Die Bestimmung des anzuwendenden Rechts richtet sich, da § 48 Abs. 1 bis 4 WEG nicht einschlägig sind und § 48 Abs. 5 WEG nur das anwendbare Verfahrensrecht regelt, nach allgemeinen Grundsätzen (zu diesen Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514 Rn. 12 f., insoweit nicht in BGHZ 179, 230 abgedruckt, für die WEG-Reform von 2007). Danach ist das Wohnungseigentumsgesetz hier schon deshalb noch in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung anzuwenden, weil der Senat noch unter Geltung des Gesetzes in dieser Fassung abschließend mündlich verhandelt hat.

62. Die Klägerin kann von der Beklagten nach § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss für die Neuerstellung der Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 verlangen.

7a) Diese werkvertragliche Vorschrift ist auf die Verpflichtung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Aufstellung einer Jahresabrechnung anwendbar.

8aa) Der Verwaltervertrag ist allerdings ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (Senat, Urteile vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NZM 2011, 454 Rn. 18 und vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17, ZfIR 2018, 455 Rn. 15; , NJW-RR 1993, 1227, 1228). Nach dem Verwaltervertrag und dem Wohnungseigentumsgesetz schuldet der Verwalter aber auch erfolgsbezogene Tätigkeiten. Dazu gehört die Aufstellung der Jahresabrechnung, zu der der Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aF verpflichtet war und nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG weiterhin verpflichtet ist. Danach schuldet der Verwalter nicht nur ein Tätigwerden, sondern einen Erfolg. Er hat die Belege auszuwerten und als Ergebnis dieser Auswertung eine Jahresabrechnung aufzustellen, die dieses Ergebnis in beschlussfähiger Form darstellt, und diese Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorzulegen. Dieser Teil seiner Tätigkeit hat damit einen werkvertraglichen Charakter.BGH, Urteil vom 28. April 1993 - VIII ZR 109/92

9bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bildet ein gemischter Vertrag ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden, dass etwa auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht und auf den Werkvertragsanteil Werkvertragsrecht anzuwenden wäre. Der Eigenart des Vertrags wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Eine solche rechtliche Einordnung schließt es freilich nicht aus, auch Be-stimmungen des Vertragsrechts heranzuziehen, bei dem der Schwerpunkt des Vertrags nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt werden kann (vgl. , BGHZ 223, 225 Rn. 12 mwN). So liegt es bei der Aufstellung der Jahresabrechnung. Störungen bei der Erbringung dieser erfolgsbezogenen Leistung lassen sich mit der Anwendung des Dienstvertragsrechts nicht sachgerecht bewältigen. Vielmehr ist insoweit das Werkvertragsrecht anzuwenden (OLG Hamm, OLGZ 1994, 32, 33 f.). Der Verwalter ist beispielsweise verpflichtet, eine fehlerhafte Jahresabrechnung nachzubessern oder eine unbrauchbare Jahresabrechnung durch eine prüf- und beschlussfähige Jahresabrechnung zu ersetzen (vgl. BayObLG, ZMR 1999, 185 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 923 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 28 WEG Rn. 4 a.E.; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 156 f.; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 240).BGH, Urteil vom 2. Oktober 2019 - XII ZR 8/19

10b) Zu den auf die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung anwendbaren Vorschriften des Werkvertragsrechts gehört die Vorschrift des § 637 Abs. 3 BGB, wenn (zur Beschlussvorbereitung) nur das Zahlenwerk verlangt wird.

11aa) Ein Anspruch auf Vorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB setzt allerdings voraus, dass die Erstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung ist. Andernfalls wäre der Besteller - hier die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - nicht imstande, sie selbst aufzustellen oder durch einen kundigen Dritten aufstellen zu lassen. Dann käme auch ein Vorschuss nicht in Betracht.

12bb) Die Beantwortung der damit aufgeworfenen Frage danach, ob die Aufstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter eine vertretbare oder eine nicht vertretbare Handlung ist, bestimmt sich danach, ob der Verwalter nur das Zahlenwerk der Abrechnung erstellen oder auch versichern soll, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben. Strebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Vorlage der Jahresabrechnung durch den Verwalter auch oder nur die Rechnungslegung zur Kontrolle seiner Amtsführung an, was unter den Voraussetzungen von bislang § 28 Abs. 4 WEGaF, § 259 Abs. 2 BGB und heute von § 666, § 259 Abs. 2 BGB möglich ist, und verlangt sie von ihm uneingeschränkt die Aufstellung der Jahresabrechnung und damit auch die Versicherung, alle Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen angegeben zu haben, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine unvertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB keine Anwendung findet. Soll der Verwalter die Jahresabrechnung dagegen nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die (nunmehr in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEGvorgeschriebene) Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist. Dieser zweite Fall liegt hier vor.

13(1) Die Aufstellung der Jahresabrechnung, zu der der Verwalter vor dem 1. Dezember 2020 nach § 28 Abs. 3 WEG aF verpflichtet war und heute nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG verpflichtet ist, erfordert, für sich betrachtet, eine Auswertung der Belege und die Darstellung der Ergebnisse dieser Auswertung in einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung, mithin die Erstellung eines Zahlenwerks (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 738). Dieses Zahlenwerk hat in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine doppelte Funktion. Es enthält in Gestalt der Gesamtabrechnung die "Rechnung", die der Verwalter zur Erfüllung seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung gemäß den hier noch anwendbaren § 28 Abs. 4 WEG aF, § 259 Abs. 1 BGB (seit dem 1. Dezember 2020: §§ 675, 666, § 259 Abs. 1 BGB) vorzulegen hat. Das mit der Jahresabrechnung erstellte Zahlenwerk ist darüber hinaus die unverzichtbare Unterlage zur Vorbereitung der Beschlüsse, die die Wohnungseigentümer zur Finanzierung ihrer Gemeinschaft zu fassen haben.

14(a) Im Unterschied zu den Mitgliedern anderer rechtsfähiger Personenverbände haben die Wohnungseigentümer ihrer Gemeinschaft keine Beiträge zu leisten, die auf Dauer und auch dann im Verbandsvermögen verbleiben, wenn die Verfolgung der Verbandsziele weniger Mittel erfordert. Die Wohnungseigentümer haben der Gemeinschaft nach § 28 Abs. 2 WEG aF (heute: § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) durch - abzurechnende - Vorschüsse die Mittel zur Verfügung zu stellen, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums benötigt werden. Die Höhe dieser Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer jährlich im Voraus auf der Grundlage eines Wirtschaftsplans zu beschließen (vgl. § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 WEG aF, § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nF). Auf der Grundlage der Jahresabrechnung zur Abrechnung dieses Wirtschaftsplans haben sie gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres durch Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (negative bzw. positive Abrechnungsspitze) zu entscheiden. Dazu umfasst die Jahresabrechnung nicht nur die Gesamtabrechnung, die inhaltlich der Rechnung entspricht, die der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Verlangen vorzulegen hat, sondern auch die Einzelabrechnungen, mit denen die Positionen der Gesamtabrechnung den Wohnungseigentümern zugeordnet werden und die nicht Teil der Rechnungslegung sind (Jacoby, ZWE 2011, 61, 63).

15(b) Diese Beschlüsse können und dürfen die Wohnungseigentümer nicht ohne das Zahlenwerk der Jahresabrechnung fassen. Ohne dieses Zahlenwerk können sie nicht feststellen, ob die Vorschüsse für das abgelaufene Kalenderjahr ausgereicht haben, Nachzahlungen erforderlich oder Erstattungen zu veranlassen und wie die Ergebnisse der Gesamtabrechnung den einzelnen Wohnungseigentümern zuzuordnen sind. Ohne die Jahresabrechnung lässt sich letztlich auch der Wirtschaftsplan für das neue Kalenderjahr nicht erstellen, weil keine Grundlage für die Anpassung des Wirtschaftsplans des abgelaufenen Kalenderjahres vorhanden wäre. Im Ergebnis könnten die Wohnungseigentümer ohne das Zahlenwerk der Jahresabrechnung die Finanzierung ihrer Gemeinschaft nicht sicherstellen. In dieser Funktion unterscheidet sich die Jahresabrechnung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft von der Abrechnung etwa des Vermieters über die Abrechnung der Betriebskosten.

16(2) Diesen beiden unterschiedlichen Funktionen der Jahresabrechnung entsprechen unterschiedliche, konkurrierende Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

17(a) Die Gemeinschaft kann von dem Verwalter nach einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß §§ 675, 666, § 259 Abs. 1 BGB die Mitteilung einer Rechnung verlangen, die inhaltlich, wie ausgeführt, der Gesamtabrechnung entspricht. Die Erstellung und Mitteilung dieser Rechnung ist nach der Rechtsprechung des I. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zum Vollstreckungsrecht eine unvertretbare Handlung. Die vorgelegte (Gesamt-)Jahresabrechnung enthalte nämlich die konkludente Erklärung des Verwalters, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben. Sie setze besondere Kenntnisse voraus, die nur der Verwalter haben könne, und sei deshalb eine nicht vertretbare Handlung (vgl. zum Ganzen: , ZfIR 2016, 750 Rn. 10, 18, 24).BGH, Beschluss vom 23. Juni 2016 - I ZB 5/16

18(b) Der Verwalter hat die (Gesamt-)Jahresabrechnung aber auch unabhängig von seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung zu erstellen und den Wohnungseigentümern vorzulegen. Das gilt erst recht für die Einzelabrechnungen. Den Verwalter trifft zwar nicht in jedem Fall die Pflicht, den Wohnungseigentümern zur Vorbereitung ihrer Beschlussfassung Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Wann eine solche Vorbereitung erforderlich ist, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 73). Dazu ist der Verwalter aber verpflichtet, wenn sich die Wohnungseigentümer anders nicht sachgerecht auf die Beschlussfassung vorbereiten können (Senat, Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 12). Diese Voraussetzung ist bei den auf Grund der Jahresabrechnung zu fassenden Beschlüssen gegeben (Senat, Urteil vom 24. Januar 2020 - V ZR 110/19, ZfIR 2020, 547 Rn. 11 mwN). Deshalb schreibt § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG - deutlicher als § 28 Abs. 3 WEG aF - vor, dass der Verwalter solche Beschlüsse durch die Vorlage einer Abrechnung des Wirtschaftsplans, die auch eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben umfasst, vorzubereiten hat.

19(c) Eine Verletzung seiner Beschlussvorbereitungspflicht durch den Verwalter kann und darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht hinnehmen.

20(aa) Die Wohnungseigentümer dürfen von einer Beschlussfassung über die Abrechnung des Wirtschaftsplans (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG) und insbesondere über die Einforderung von Nachschüssen bei unzureichenden Vorschüssen und die Auskehrung überzahlter Vorschüsse nicht absehen. Sie sind vielmehr verpflichtet, die erforderlichen Beschlüsse zu fassen, und zwar auch dann, wenn die abzurechnenden Kalenderjahre - wie hier - weit zurückliegen. Die gebotene Beschlussfassung setzt aber nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung die Vorbereitung der Beschlussfassung durch eine Jahresabrechnung voraus. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann und muss deshalb dafür Sorge tragen, dass eine beschlussfähige Jahresabrechnung erstellt wird, und diese notfalls durch einen Dritten erstellen lassen (dazu: OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 308, 309 f.; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 104; BeckOGK/Hermann, WEG [1.11.2020], § 28 Rn. 114; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 29, S. 879 f.).

21(bb) Dazu kann sie von dem Verwalter zunächst Nacherfüllung verlangen. Legt dieser nämlich keine Jahresabrechnung vor, die eine Beschlussfassung zur Abrechnung des Wirtschaftsplans für das abgelaufene Kalenderjahr gemäß § 28 Abs. 2 WEG erlaubt, verletzt er seine Beschlussvorbereitungspflicht (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 77). Die Pflichtverletzung löst nach § 634 Nr. 1 BGBzunächst einen Nacherfüllungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Verwalter aus. Dieser ist verpflichtet, eine neue oder korrigierte Jahresabrechnung vorzulegen, wenn die vorgelegte sich, etwa - wie hier - nach einer Beschlussanfechtungsklage, als fehlerhaft erweist. Scheitert - wie ebenfalls hier - die Nacherfüllung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die in § 634 Nr. 2 bis 4 BGB bestimmten Sekundäransprüche gegen den Verwalter geltend machen. Dazu gehört nicht nur der im Ergebnis allgemein anerkannte Anspruch der Gemeinschaft auf Ersatz des der Gemeinschaft durch die Beauftragung eines Dritten mit der Erstellung der für die Beschlussfassung erforderlichen Jahresabrechnung entstehenden Schadens (vgl. OLG Düsseldorf, OLGR 2003, 59, 61; KG, NJW-RR 1993, 529; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 28 Rn. 110; BeckOGK/Hermann [1.11.2020], § 28 WEG Rn. 114; BeckOK WEG/Bartholome [1.8.2020], § 28 Rn. 37; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 105; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 229; Soergel/Zander, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rn. 93; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 316). Vielmehr kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zur Beschlussvorbereitung erforderliche Jahresabrechnung nach § 637 Abs. 1 BGB selbst erstellen bzw. erstellen lassen und von dem Verwalter Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen und im Vorgriff hierauf unter den Voraussetzungen von § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss verlangen.

22(cc) Zur Beschlussvorbereitung kann die Jahresabrechnung auch ohne besondere Kenntnisse des amtierenden Verwalters erstellt werden. Das hat der Senat für die Jahresabrechnung durch einen Verwalter entschieden, der im laufenden Kalenderjahr die Geschäfte von dem bisherigen Verwalter übernimmt (vgl. Senat, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17, ZfIR 2018, 455 Rn. 19). Für das Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach gescheiterter Nacherfüllung unter den Voraussetzungen von § 637 Abs. 1 BGB zur Beschlussvorbereitung die Jahresabrechnung als Zahlenwerk durch einen Dritten erstellen zu lassen, gilt nichts anderes.

23(3) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann und wird zwar in der Regel nicht nur ein Interesse an der Vorlage der Jahresabrechnung zur Beschlussvorbereitung, sondern auch ein Interesse an der Versicherung des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG aF bzw. heute § 666 BGB jeweils i.V.m. § 259 BGB) haben, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben. Sie wird deshalb regelmäßig nicht nur ihren Anspruch auf Aufstellung der Jahresabrechnung zur Beschlussvorbereitung, sondern auch ihren Anspruch auf Rechnungslegung geltend machen und deshalb nicht nur das Zahlenwerk, sondern auch die Versicherung verlangen. Anders kann es aber liegen, wenn dem Verwalter die Vorlage einer beschlussfähigen Jahresabrechnung nicht gelungen ist und es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur noch darum geht, möglichst rasch zu einer Beschlussfassung über Nachzahlungen und Erstattungen aus den abzurechnenden Kalenderjahren zu gelangen. Es kann und wird dann regelmäßig auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, zunächst nur die Erstellung der Jahresabrechnung zur Beschlussvorbereitung zu verlangen und über die Geltendmachung des Anspruchs auf Rechnungslegung später zu entscheiden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich dann auf die Geltendmachung ihres Beschlussvorbereitungsanspruchs beschränken und von dem Verwalter nur die Erstellung der Jahresabrechnung als Zahlenwerk verlangen. Der I. Zivilsenat hat auf Anfrage mitgeteilt, dass sein Beschluss vom 23. Juni 2016 (I ZB 5/16, ZfIR 2016, 750 Rn. 18) dieser Beurteilung nicht entgegensteht.

24c) Hier sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die von der verklagten Verwalterin erstellten Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 gerichtlich aufgehoben worden. Die Wohnungseigentümer sehen sich außerstande, auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten neuen Jahresabrechnungen 2005 bis 2007 und der neuen Jahresabrechnung für das Jahr 2008 die erforderlichen Beschlüsse zu fassen. Die Klägerin verlangt deshalb von der Beklagten die Erstellung der Jahresabrechnung nur noch als Zahlenwerk zur Beschlussvorbereitung. Hierfür kann sie unter den Voraussetzungen des § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss verlangen.

25aa) Die von der Beklagten vorgelegten neuen Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 genügen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht. Diese Feststellungen greift die Revision nicht an. Einer Fristsetzung bedurfte es nach § 637 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht, weil die Beklagte die Neuerstellung der Jahresabrechnung mit anwaltlichem Schreiben vom 25. Januar 2013 ernsthaft und endgültig abgelehnt hat.

26bb) Die Geltendmachung des Vorschussanspruchs setzte hier auch nicht die Abnahme der Jahresabrechnungen voraus.

27(1) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Besteller (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB gegenüber dem Unternehmer (hier dem Verwalter) grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks (hier der Jahresabrechnung) mit Erfolg geltend machen (Urteil vom 19. Januar 2017 - VII ZR 301/13, BGHZ 213, 349 Rn. 31). Der Besteller kann jedoch in bestimmten Fällen berechtigt sein, solche Mängelrechte ohne Abnahme geltend zu machen, etwa, wenn er nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist (, aaO Rn. 45). Dazu führt die bloße Aufforderung des Bestellers an den Unternehmer, ihm einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels im Wege der Selbstvornahme erforderlichen Aufwendungen zu zahlen, nicht. Denn sie ändert am Fortbestand des Erfüllungsanspruchs des Bestellers nichts (, aaO Rn. 45). Anders liegt es jedoch, wenn der Besteller den (Nach-)Erfüllungsanspruch aus anderen Gründen nicht mehr mit Erfolg geltend machen kann, etwa dann, wenn er mit der Vorschussanforderung zum Ausdruck bringt, dass er unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten will und endgültig und ernsthaft eine (Nach-)Erfüllung durch ihn ablehnt, selbst wenn die Selbstvornahme nicht zu einer mangelfreien Herstellung des Werks führt. In dieser Konstellation kann der Besteller nicht mehr zum (Nach-)Erfüllungsanspruch gegen den Unternehmer zurückkehren (, NJW 2018, 697 Rn. 24 und vom BGH, Urteil vom 19. Januar 2017 - VII ZR 301/13 BGH, Urteil vom 19. Januar 2017 - VII ZR 301/13 BGH, Urteile vom 9. November 2017 - VII ZR 116/1519. Januar 2017 - VII ZR 301/13, aaO Rn. 45 f.).

28(2) Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier vor.

29(a) Die Beklagte hat die aufgehobenen Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 neu erstellt und der Klägerin als fertiggestellt angeboten. Sie hat es endgültig und ernsthaft abgelehnt, die von dem Verwalter der Klägerin erläuterten Mängel der neuen Abrechnungen zu beseitigen. Die Klägerin hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mehrfach ausdrücklich und nachvollziehbar erklärt, dass sie das Vertrauen in die fachliche Qualifikation der Beklagten verloren habe und dass das Vertrauensverhältnis zu der Beklagten durch deren Verhalten während des Prozesses empfindlich gestört worden sei. Damit ist das in dem Anspruch auf Erstellung neuer Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 bestehende Schuldverhältnis zu einem Abwicklungsverhältnis geworden.

30(b) Daran ändert es entgegen der Auffassung der Revision nichts, dass die Klägerin (auf Veranlassung des Amtsgerichts) hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur Erstellung neuer Jahresabrechnungen für die genannten Jahre beantragt hat. Dieser Hilfsantrag macht die Weigerung der Beklagten nicht ungeschehen, neue Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 zu erstellen. Mit ihm stellt die Klägerin auch nicht in Abrede, dass sie das Vertrauen in die handwerklichen Fähigkeiten und die Verlässlichkeit der Beklagten verloren hat. Er hat allein den Zweck, die Aufstellung der Jahresabrechnung und damit auch die Abrechnung der von den Wohnungseigentümern geleisteten Vorschüsse für den Fall sicherzustellen, dass der von der Klägerin in erster Linie verfolgte Anspruch auf Leistung eines Vorschusses aus Rechtsgründen nicht besteht.

313. Die Klägerin kann von der Beklagten im Ergebnis auch Ersatz der für das anwaltliche Schreiben vom 14. Dezember 2012 entstandenen Rechtsanwaltsvergütung verlangen.

32a) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben den von ihm angenommenen Anspruch auf Ersatz als Verzögerungsschaden gemäß § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB indessen nicht. Der Anspruch wäre zwar begründet, wenn sich die Beklagte bei Beauftragung des Rechtsanwalts zur Anfertigung dieses Schreibens bereits in Verzug befunden hätte. Angesichts des Hinweises des Rechtsanwalts auf den bereits eingetretenen Verzug am Ende seines Schreibens lässt sich auch nicht ausschließen, dass der Verwalter der Anlage die Beklagte nicht nur vor der Vorlage der neuen, wiederum unzureichenden Jahresabrechnungen, sondern auch danach, etwa nach der Wohnungseigentümerversammlung am 9. November 2012, zur Vorlage neuer zureichender Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 aufgefordert hat. Festgestellt ist eine solche Aufforderung jedoch nicht.

33b) Der Erstattungsanspruch der Klägerin ergibt sich aber aus § 635 Abs. 2 BGB. Bei dieser Vorschrift handelt es sich, nicht anders als bei der entsprechenden im Wesentlichen wortgleichen Vorschrift für das Kaufrecht in § 439 Abs. 2 BGB(zu dieser: , BGHZ 177, 224 Rn. 9, vom BGH, Urteile vom 15. Juli 2008 - VIII ZR 211/0713. April 2011 - VIII ZR 220/10, BGHZ 189, 196 Rn. 37, vom 30. April 2014 - VIII ZR 275/13, BGHZ 201, 83 Rn. 15, und vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, BGHZ 220, 134 Rn. 87), um eine eigenständige Anspruchsgrundlage (, NJW-RR 1999, 813, 814; allgemeiner: , BGHZ 96, 221, 224 f.) Zu den erforderlichen Aufwendungen zum Zwecke der Nacherfüllung, die danach zu ersetzen sind, können auch Rechtsanwaltskosten gehören. Voraussetzung hierfür ist, dass der Einsatz des Rechtsanwalts dem Besteller die Durchsetzung seines Nacherfüllungsanspruchs ermöglichen soll, und die Einschaltung eines Rechtsanwalts aus der gebotenen ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig ist (vgl. , aaO Rn. 90-92). Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Die Beschlüsse, mit denen die Wohnungseigentümer die von der Beklagten vorgelegten Jahresabrechnungen gebilligt hatten, waren gerichtlich für ungültig erklärt worden. Die vorgelegten neuen Abrechnungen genügten den Anforderungen wiederum nicht. Aus der objektivierten Sicht der Klägerin erschien es geraten, die Beklagte durch einen Rechtsanwalt zur Nacherfüllung auffordern zu lassen. Die Kosten hierfür sind der Klägerin nach § 635 Abs. 2 BGB zu ersetzen.BGH, Urteil vom 17. Februar 1999 - X ZR 40/96BGH, Urteil vom 7. November 1985 - VII ZR 270/83BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17

III.

34Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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